8月28日，南沙珠江街道五涌南侧2026NJY3地块要竞拍，挂牌起始价19.07亿元，其中一个子地块必须盖成现房再卖。 在这之前，广州土拍从没把“现房销售承诺制”写进出让合同里，开发商想拿地，得先承诺至少一块地封顶、办下现售备案，才能碰其余地块的预售证。
这件小事被塞进《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》里，连同“不再设五年住房总量目标”一起，在7月21日挂上住建局官网，征求意见到8月19日。
上一轮“十四五”里写过的131万套筹建供应指标，这次整段撤掉，换成“每年公布年度保障性住房计划”。 市住建局的说法是“以人定房、以房定地、以房定钱”，把人、房、地、钱绑成一条链，不再按全市总数摊派。
克而瑞截至2026年6月末的数摆在那：广州商品住宅库存1336.23万㎡，去化周期22.9个月；增城261.84万㎡、去化27.1个月，黄埔201.36万㎡、24.5个月，番禺185.97万㎡、24.1个月，三区库存占全市近半。 天河库存90.93万㎡、去化15.8个月。
库存差出一倍多，总量指标也就失去了指挥棒意义。 规划把十一区拆开管：越秀、荔湾、海珠、天河、白云靠存量挖潜和城市更新做提质，黄埔、番禺走产城融合稳供，花都、从化、增城严控增量去库存，南沙不压量、只提质，往明珠湾、庆盛枢纽做宜居社区。
买地的、买房的都能从这张分区图里读出供应节奏：同预算选天河低库存区，和选增城高库存区，后面拿地和推盘逻辑不是一套。
现房试点不是单独出一张牌。 规划把项目公司制、主办银行制、现房销售制三项并列写进基础性制度。
主办银行制要求单项目绑一家银行或银团，开发、建设、销售资金全进该行账户，交付前严禁抽挪销售和融资款、严禁抽逃出资或提前分红。 继续走预售的盘，预售资金监管同步卡紧。
现房地块给的甜头很具体：商业银行提开发贷额度、降利率，土地出让金签合同30天内付不低于50%、2年内付清。 南沙这宗地把交付约束从竣工端提前到拿地端，开发商先盖后卖，买房人对着实体楼而不是沙盘签合同。
产品端的变化被写进出让条件。 规划提“好房子、好小区、好社区、好城区”四好，好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链入规，装配式、岭南风雨连廊、适老适儿设施随保障房和城中村改造强制推。 3月规自局和住建局发的《支持高品质住宅建设若干意见》把轨道站点、就业中心周边居住用地优先化，容积率和噪声、地质一并卡进指标里。
去库存不再只等散户接盘。 规划建全口径库存库，从供地、开工、批售到竣工未售动态监测；房票安置扩围，城中村改造收存量商品房作安置，学校医院买存量房当宿舍，商办物业合规转医疗、教育、养老、保障房。
保障房本身也重新排位：中心五区挖存量，黄埔番禺近郊做产城融合增量，花都南沙从化增城接外溢，优先选轨道站点和产业区通勤圈内。 公租房轮候缩到3年内保障，保租房做“一张床一间房一套房”，配售型保障房继续批量筹。
公积金端同步松口，最高可贷360万元，多子女家庭适度上浮。
开发商要适应的是杠杆和周转被重新定规矩，纾困表述在规划里出现两次，高周转写法退出。 购房者面对的是低库存区更稀缺、新出让地块带品质门槛、现房和封闭资金把交付风险压下去后的选购环境。
8月19日前交意见，8月28日南沙地块开拍，现房销售从文件条款变成可报价地块。
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